央行、银保监会联手周末放大招 对楼市有多大影响？

在4月住户住房贷款出现罕见负增长后，央行、银保监会联手周末放大招，为楼市带来重大利好。

15日，中国人民银行、中国银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》。从内容来看，主要涉及三方面重点：一、首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点;二、二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行;三、各省级市场利率定价自律机制自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

在全国政策下限调整后，各地政策是否同步调整?对居民家庭影响有多大?降低利率会不会刺激房价进一步上涨?

定向降息!购买首套房能省多少钱?

此次《通知》落地后，对贷款购房的居民家庭影响有多大?据业内人士分析，该政策只涉及首套房，重点对首套房贷款利率进行调整。

“目前房贷利率由5年期以上LPR加(减)成产生。而据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，当前5年期以上LPR为4.6%。这意味着，首套房贷利率下限已经下调至4.4%。”中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华解释称。

基于此，若居民家庭申请贷款购买首套普通自住房时，均按照调整前后房贷利率下限计算(即由4.6%降为4.4%)，以贷款金额100万元、期限30年、等额本息还款估算，平均每月可减少月供支出约120元，未来30年内共减少利息4万余元。若按央行5月6日公开的3月份新发放个人住房贷款利率5.42%，降低20个基点到5.22%后，以贷款金额500万元、期限30年、等额本息还款估算，则可更为显著感受到每个月可以少还600元，30年共减少利息22万元。可以说，央行实际上是给还没买房的朋友们“定向降息”。

中原地产首席分析师张大伟介绍，之前的政策是首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点，这拉大了首套房与二套房贷款利差，在刺激首套房需求释放的同时，有利于避免加大投资投机性需求。

刺激房地产市场需求的意图明显

中泰证券研究所政策组负责人、首席分析师杨畅表示，降低住房贷款利率反映了刺激房地产市场需求的意图。4月29日中央政治局会议提出，“疫情要防住、经济要稳住、发展要安全”，尤其是提出要“促进房地产市场平稳健康发展”，现阶段房地产市场需求相对偏弱，通过降低住房贷款利率，有利于降低住房购置成本，有利于刺激需求边际改善。

进入5月份，多家上市房企相继公布2022年1-4月份的销售业绩。据不完全统计，截至5月13日，已公布销售业绩的头部房企，销售额几乎全部呈现负增长，其中，至少有18家房企4月份的销售额出现腰斩，同比下降超过50%。

据中原地产研究院统计，5 月前 9 天，已有 18 个城市发布了超过 20 条相关 “稳楼市” 政策。其中，无锡、连云港、岳阳、嘉兴等多地的房地产相关新政在“五一”假期期间发布。4 月份，楼市纾困政策加力，39 省市出台 45 次相关放松政策。

业内人士认为，降低住房贷款利率有利于消除利率剪刀差。自2021年1月以来，首套房与二套房贷款市场平均利率持续回升，近期尽管回落，但仍然高于2021年水平。需要注意的是，个人住房贷款利率仍然明显高于一般贷款加权平均利率水平，而个人住房贷款相较于一般企业贷款，资产质量更好、还款风险更低，但承受了较高的风险溢价。因此，现阶段降低住房贷款利率，有利于改变不同质量资产利率的剪刀差。

“本次下调主要是强调首套房，实际上也是希望刚需购房成本进一步降低，是非常好的支持刚需购房的政策。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这将引导银行后续更好制定贷款政策，尤其是推介一些低成本贷款的利率。

“因城施策”释放精准调控信号

《通知》要求，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

“因城施策”再次被划了重点，并非要求全部城市首套房利率均执行4.4%标准。这意味着新政并不是简单地直接降息，而是给地方执行空间，需要等待各地落地细则来执行。从之前最低4.6%的利率看，也很少有城市能执行这个标准。部分省级市场利率定价自律机制也配合地方政府调控要求，根据城市实际情况，在全国政策范围内下调了本城市首付比例下限和利率下限，这是城市政府、银行根据市场形势和自身经营策略，作出的差别化、市场化调整，适应了房地产市场区域差异的特征。

杨畅认为，对于部分人口流入数量较大、住房具有刚性需求的城市，“因城施策”可以使其结合自身情况采取不同的加点方式，有利于对需求释放进行精准调控，防止产生房价快速上行的压力。“一些市场交易行情疲软的城市，将基于差别化的信贷政策工具，积极开展更宽松的房贷政策。”严跃进指出。

实际上，我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率和首付比例的确定遵循“因城施策”原则，采用了全国、城市、银行三层的定价机制。浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林认为，采取“因城施策”的做法，是让各地视房地产的情况来制定下限，比如一线城市可能不会改变利率下限，而小城市可能下调按揭利率下限，以此打开银行对房地产按揭的利率下降空间，以低利率促进首套房刚需用户购买，促进房地产去库存。

房贷利率仍有进一步下调空间

毋庸置疑，受疫情冲击，在房贷利率与信用贷利率倒挂的背景下，降低房贷利率、支持刚需和改善已是大势所趋。

“现阶段降低住房贷款利率，有利于改变不同质量资产利率的剪刀差。”杨畅表示。

“此前苏州、广州等城市部分银行已经下调优质客户的房贷利率至最低基准线4.6%，对市场情绪产生了一定积极带动。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，预计未来更多城市下调房贷利率至最低要求，促进住房需求释放，热点城市市场有望逐渐企稳回温。

“考虑到无抵押信用贷利率已经普遍在4%以下，预计房贷利率还有进一步下调空间。基于改善目的的二套房贷利率也有望下调。”邹琳华表示，由于我国房贷利率近几年一直未下调，即便外部存在加息的国际金融环境，下调房贷利率的空间也仍然存在。

中国人民银行金融市场司司长邹澜在2022年第一季度金融统计数据新闻发布会上表示，3月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有100多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。

会否刺激房价进一步上涨?

房贷利率松绑后，市场也在关注这一政策信号是否会刺激房价进一步上涨?

15日，在2022年第三届清华五道口首席经济学家论坛上，中国社科院世界经济与政治研究所副所长张斌就表示，房地产市场已出现了非常严重的分化，如果拉长一点时间看，过去大部分时间房地产市场是易热难冷，但是未来相当长时间可能就是易冷难热，不能因控制几个大城市的房价问题，绑架了全国的房地产市场和宏观经济。对个别城市的房价更应该“因城施策”而不应该是绑架货币政策。

“就货币政策而言，降低房贷利率，推动房贷利率的市场化竞争，把利率真正给降下去，把大家买房的成本给降下去，对提升住房销售、改善房企现金流还是有帮助的，而且这方面我们也有政策空间。”张斌强调。

对于此次调整差别化住房信贷政策，植信投资首席经济学家兼研究院院长连平认为，在相关政策影响逐步到位后，房价有可能会企稳，但也并不存在出现大幅度反弹的可能性。很多地区对于投资性的需求管理还处于收紧状态，“房住不炒”政策还会继续。

4月29日，中央政治局会议就房地产市场表态，增加了“支持各地从当地实际出发完善房地产政策、支持刚性和改善性住房需求”和“优化商品房预售资金监管”的措辞，此后，央行、银保监会等监管部门也相继表态，对住房金融政策进行“松绑”。

“调整首套房贷利率下限有助于提振住房需求，更好地满足居民住房刚性需求。”连平认为，无论是对于宏观经济稳增长还是稳就业，房地产行业的稳定对全局而言是非常重要的。稳住房地产投资有利于宏观经济实现稳增长目标。他认为，下一个阶段，住房金融环境将进一步改善，包括采取下调房贷利率、放宽地方公积金贷款制度、有条件的城市将逐步取消限制性购房政策，推动个人按揭贷款增速逐步企稳回升。

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